Jak na darování nemovitosti? S naším vzorem úplně jednoduše :)

AKTUALIZOVÁNO K 9.5.2023

Darování nemovitosti bývá poměrně často alternativou závěti nebo jiného dědického pořízení. Jako takové má samozřejmě své výhody (dárce přesně ví, komu nemovitost předává, u dědictví to je jisté až v okamžiku, kdy se o něm rozhoduje a u toho z podstaty věci už zůstavitel aspoň v hmotném světě nebude) stejně jako nevýhody (majetek se předává plně do dispozice obdarovaného a ne vždy pak jeho chování naplňuje očekávání dárce, i když se toto riziko dá korigovat například zřízením služebnosti).

DAROVACÍ SMLOUVA

FORMA SMLOUVY

Jak jde o smlouvu týkající se nemovitostí, je potřeba, aby smlouva byla písemná a podepsaná všemi účastníky. Vše musí být na jedné listině (takže není možné v jednom dokumentu mít návrh smlouvy podepsaný jednou stranou a na jiném dokumentu od druhé strany souhlas s darováním a přijetím daru).

Podpisy dárce i obdarovaného je potřeba buď ověřit (na kterémkoli Czechpointu nebo u notáře nebo advokáta) anebo svůj podpis na smlouvu dát přímo před pracovníkem příslušného katastrálního úřadu. U právnických osob je ještě ta varianta, že mají u katastrálního úřadu uložený podpisový vzor (což se ovšem častěji použije spíš u kupních smluv anebo u zástavních – typicky banky coby účastníci smluv).

OBSAH SMLOUVY

Ve smlouvě je potřeba vždy uvést následující záležitosti:

• Označení dárce a obdarovaného – u fyzické osoby: jméno, příjmení, adresa (ta, kterou máte v průkazu totožnosti, plus můžete přidat adresu k doručování, pokud je jiná), datum narození nebo rodné číslo (ve smlouvě datum narození stačí, na návrhu na vklad do katastru nemovitostí už je potřeba rodné číslo).
• Jasně vymezit, co je darováno – vždy uveďte katastrální území a obec, u domů (budov/staveb) i část obce, pokud je obce členěna na části. U pozemku uveďte parcelní číslo (pozor, někde jsou pro katastrální území 2 číselné řady – pro stavební pozemky – označíte „parc.č.st“ nebo „p.č.st.“ a pro ostatní pozemky – „parc.č.“ nebo „p.č.“). U domu uvádějte číslo popisné (nebo evidenční nebo údaj, že jde o stavbu bez č.p./č.ev.) a pozemek, jehož je součástí anebo na kterém stojí (pokud pozemek výjimečně vlastní někdo jiný než stavbu). U jednotek uveďte, zda jsou vymezené podle bytového zákona nebo občanského zákoníku (ty novější) a účel využití jednotky, např. byt nebo např. garáž, ateliér a samozřejmě uveďte i číslo jednotky (skládá se zásadně z č.p. budovy a k tomu za lomítkem číslo bytu nebo jiného prostoru). Údaje o vlastníkovi a nemovitostech najdete ve veřejně a zdarma dostupné části katastru nemovitostí.
• POZOR: Pokud dárce vlastní jen podíl na nemovitosti, uveďte to ve smlouvě (třeba v označení dárce v úvodu). Pokud sice vlastní celou nemovitost, ale daruje jen nějaký podíl, je nutné uvést např. : „Dárce daruje podíl ve výši 1/2 na shora specifikovaných nemovitostech.“
• Výslovně napsat, že dárce daruje obdarovanému ve smlouvě specifikovaný dar a obdarovaný dar přijímá. Pokud je obdarovaný jediný, pak přijímá do svého výlučného vlastnictví. Pokud je obdarováváno více osob, pak přijímají do svého podílového spoluvlastnictví (a je potřeba ve smlouvě uvést podíly, které každý z nich nabývá). Pokud darujete manželům, můžete darovat jak do jejich společného jmění manželů, tak každému zvlášť podíl do jeho výlučného vlastnictví (a pak budou podílovými spoluvlastníky).
• Smlouvu datovat a podepsat.

Ve smlouvě mohou být i další ustanovení:

• Uvedení důvodu pro osvobození daru od daně z příjmů (tedy např. uvedení, že obdarovaný je synem dárkyně).
• Podrobnější popis nemovitostí a jejich vybavení, pokud je součástí daru.
• Ujednání o předání nemovitostí, přepisu energií apod.
• Uvedení případných zatížení nemovitosti typu zástavní právo, věcné břemeno, nájemní smlouva.
• Sjednání služebnosti doživotního užívání pro dárce anebo sjednání výměnku. Jde o poměrně časté ujednání v situaci, kdy nadále v nemovitosti zůstává dárce bydlet a jen takto předchází potenciálním sporům v budoucím dědickém řízení.
• Ve smlouvě můžete sjednat i předkupní právo pro dárce anebo zákaz zcizení a zákaz zatížení nemovitostí po dobu života dárce bez souhlasu dárce (nebo jinou sjednanou dobu). To dárci umožní kontrolu nad dalším osudem nemovitostí.
• Uvedení situací, kdy má dárce nárok na vrácení daru (viz vzor darovací smlouvy).

ZÁPIS ZMĚNY VLASTNÍKA V KATASTRU NEMOVITOSTÍ

K účinnosti darování (a tedy skutečné změně vlastníka) nestačí jen uzavřít darovací smlouvu. Je potřeba ještě podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch obdarovaného do katastru nemovitostí.

Návrh vyplníte přímo v interaktivním formuláři, zabere to pár minut.

• Přílohou návrhu musí být 1 vyhotovení darovací smlouvy s ověřenými podpisy (nebo musíte toto vyhotovení smlouvy podepsat přímo před úředníkem, jak je uváděno výše).

• Podání návrhu je zpoplatněno správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Lze platit přímo v podatelně katastrálního úřadu, pokud je návrh podáván osobně anebo při podání poštou nalepit na návrh kolky v hodnotě 2.000 Kč anebo zaplatit poplatek převodem na účet (platební údaje zjistíte telefonicky na příslušném katastrálním pracovišti).

Návrh se podává u katastrálního pracoviště, v jehož obvodu se nemovitost nachází (najdete uvedeno ve spodní části výpisu z katastru nemovitostí – i na tom zdarma dostupném).

KDY MÁ DÁRCE NÁROK NA VRÁCENÍ DARU?

Dárce může dar odvolat. Podle aktuálně účinného občanského zákoníku může odvolat dar buď pro nouzi (to je novinka oproti dřívější úpravě) anebo pro nevděk.

ODVOLÁNÍ DARU PRO NOUZI

Dárce může dar odvolat a požadovat jeho vrácení obdarovaným anebo zaplacení obvyklé ceny daru v případě, že se po darování dostal do takové situace, že nemá prostředky na svoji nutnou výživu nebo nutnou výživu osoby, kterou je povinen živit (typicky nezletilé dítě).

• Je tedy zřejmé, že to neplatí pro situaci, kdy už v době darování v takové nouzi dárce byl a přesto dar daroval.

• Neplatí to ani pro situaci, kdy se do nouze dárce dostal úmyslně nebo svojí hrubou nedbalostí (např. v důsledku hraní na automatech).

• Neplatí to ani pro situaci, kdy je obdarovaný v nouzi obdobně jako dárce.

ODVOLÁNÍ DARU PRO NEVDĚK

Tato možnost je časově limitovaná dobou 1 roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil. Pokud se o ublížení (které v tom případě zjevně nebude v podobě fyzického ublížení dárci) dozví dárce později, může dar odvolat do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. Dědic dárce může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od smrti dárce.

A co se rozumí nevděkem?

Je to každá situace, kdy ublížil obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že tím zjevně porušil dobré mravy. Obdobně to platí i pro případ takového ublížení osobě dárci blízké (v občanském zákoníku je zjevná chyba, kdy se mluví o osobě blízké obdarovanému…).

JAK DAR ODVOLAT (ODSTOUPIT OD DAROVACÍ SMLOUVY)?

Vždy písemně. Odvolání doručit obdarovanému (posílejte doporučeně, s dodejkou) a pokud možno tam jasně specifikovat důvody. Pokud obdarovaný vezme odvolání daru na vědomí a je ochoten ho vrátit, je nutné ještě podepsat společné prohlášení a to jako přílohu podat s návrhem na zápis změny vlastníka na příslušný katastrální úřad.

Pokud se obdarovaný brání resp. odmítá vrátit dar nebo poskytnout součinnost pro zápis změny v katastru nemovitostí, nezbyde než se s takovou situací buď smířit anebo se obrátit na soud. Bohužel řešení soudní cestou je častější (a poměrně zdlouhavé). Situace ovšem nemusí být vůbec jednoznačná a často se dárce domáhá vrácení daru i v situaci, kdy na to nárok nemá. Aktuálně zrovna jednoho klienta v podobné situaci v soudním řízení zastupujeme. V těchto záležitostech rozhodně lze minimálně konzultaci, ale spíše přímo právní zastupování v řízení jedině doporučit.

PŘEDKUPNÍ PRÁVO

Od 1.7.2020 už neplatí, že by spoluvlastníci (je-li nemovitost ve spoluvlastnictví) měli předkupní právo. Proto odpadá povinnost nabídnout podíl, ke kterému jste uzavřeli darovací smlouvu, k odkupu ostatním spoluvlastníkům.

Výjimkou jsou situace zakotvená v § 1124 občanského zákoníku:

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

A pak ještě pozor na situaci, kdy jde o dům na pozemku, kdy dům vlastní jiný vlastník než pozemek, tam je také vzájemné předkupní právo. Předkupní právo může být sjednané i ve smlouvě, proto určitě předem zkontrolujte aktuální stav v katastru nemovitostí, zda daná nemovitost není nějakým smluvním předkupním právem zatížená.

DAROVÁNÍ A DAŇ Z PŘÍJMŮ (A OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMŮ)

Již několik let nemáme v ČR darovací daň. Darování (resp. nabytí bezúplatného prospěchu) podléhá dani z příjmů. Ovšem pro poměrně širokou skupinu obdarovaných se uplatní osvobození od daně z příjmů.

U fyzických osob najdete příslušné ustanovení v zákoně o daních z příjmů v § 10 odst. 3 písm. c). A z toho nejčastější bude jeden z následujících případů darování:

• od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, (POZOR, NENÍ TU např. švagr, švagrová!)

• od osoby, se kterou poplatník (obdarovaný) žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

VZOR JEDNODUCHÉ DAROVACÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST SI MŮŽETE STÁHNOUT KLIKNUTÍM SEM

Vypracování smlouvy na míru, konzultace i zastoupení v soudním sporu:

Pokud potřebujete řešit složitější případy, například v darovací smlouvě darovat část pozemků oddělených geometrickým plánem, sjednávat výměnek nebo služebnost doživotního užívání, ráda Vám připravím smlouvu na míru. Kompletní zpracování bez ohledu na cenu nemovitosti stojí 3000 Kč (včetně DPH) a můžete objednat přímo tady na mých webových stránkách. Po objednání vám přijde e-mail s formulářem, do kterého jednoduše vyplníte potřebné údaje, podle kterých smlouvu připravím.

Zadání případu i zaslání hotové smlouvy i s návrhem na vklad zvládáme s klienty bez problémů na dálku. Je možné se domluvit i na osobní schůzce, kde smlouvu podepíšete a ověřím vám rovnou podpisy.

V případě, že chcete nejprve zjistit, zda je darování tou nejlepší volbou pro řešení (budoucího) rodinného majetkového uspořádání nebo zda jej například kombinovat s dalšími možnostmi anebo doladit i daňovou optimalizaci majetkových převodů, ráda s Vámi osobně (online) proberu možnosti. Online konzultaci lze objednat přímo na webu, po úhradě Vás budu kontaktovat a domluvíme si termín a zaslání podkladů pro konzultaci, ať je co nejefektivnější. 30 minut je dle mých zkušeností většinou naprosto dostačujících. 🙂