Jak na darování nemovitosti? S naším vzorem úplně jednoduše :)

ČLÁNEK JE AKTUALIZOVANÝ K 11.5.2026

Darování nemovitosti bývá poměrně často alternativou závěti nebo jiného dědického pořízení. Jako takové má samozřejmě své výhody (dárce přesně ví, komu nemovitost předává, u dědictví to je jisté až v okamžiku, kdy se o něm rozhoduje a u toho z podstaty věci už zůstavitel aspoň v hmotném světě nebude) stejně jako nevýhody (majetek se předává plně do dispozice obdarovaného a ne vždy pak jeho chování naplňuje očekávání dárce, i když se toto riziko dá korigovat například zřízením služebnosti).

V tomto článku najdete: co musí darovací smlouva obsahovat, jak proběhne zápis do katastru nemovitostí (včetně ochranné lhůty a aktuálních správních poplatků), kdy má dárce nárok na vrácení daru, jak je to s daní z příjmů u darování v rodině a kdy je potřeba dar oznámit finančnímu úřadu.

DAROVACÍ SMLOUVA

FORMA SMLOUVY

Jak jde o smlouvu týkající se nemovitostí, je potřeba, aby smlouva byla písemná a podepsaná všemi účastníky. Vše musí být na jedné listině (takže není možné v jednom dokumentu mít návrh smlouvy podepsaný jednou stranou a na jiném dokumentu od druhé strany souhlas s darováním a přijetím daru).

Podpisy dárce i obdarovaného je potřeba buď ověřit (na kterémkoli Czechpointu nebo u notáře nebo advokáta) anebo svůj podpis na smlouvu dát přímo před pracovníkem příslušného katastrálního úřadu. U právnických osob je ještě ta varianta, že mají u katastrálního úřadu uložený podpisový vzor (což se ovšem častěji použije spíš u kupních smluv anebo u zástavních – typicky banky coby účastníci smluv).

OBSAH SMLOUVY

Ve smlouvě je potřeba vždy uvést následující záležitosti:

• Označení dárce a obdarovaného – u fyzické osoby: jméno, příjmení, adresa (ta, kterou máte v průkazu totožnosti, plus můžete přidat adresu k doručování, pokud je jiná), datum narození nebo rodné číslo (ve smlouvě datum narození stačí, na návrhu na vklad do katastru nemovitostí už je potřeba rodné číslo).
• Jasně vymezit, co je darováno – vždy uveďte katastrální území a obec, u domů (budov/staveb) i část obce, pokud je obec členěna na části. U pozemku uveďte parcelní číslo (pozor, někde jsou pro katastrální území dvě číselné řady – pro stavební pozemky – označíte „parc.č.st“ nebo „p.č.st.“ a pro ostatní pozemky – „parc.č.“ nebo „p.č.“). U domu uvádějte číslo popisné (nebo evidenční nebo údaj, že jde o stavbu bez č.p./č.ev.) a pozemek, jehož je součástí anebo na kterém stojí (pokud pozemek výjimečně vlastní někdo jiný než stavbu). U jednotek uveďte, zda jsou vymezené podle bytového zákona nebo občanského zákoníku (ty novější) a účel využití jednotky, např. byt, garáž, ateliér a samozřejmě uveďte i číslo jednotky (skládá se zásadně z č.p. budovy a k tomu za lomítkem číslo bytu nebo jiného prostoru). Údaje o vlastníkovi a nemovitostech najdete ve veřejně a zdarma dostupné části katastru nemovitostí.
• POZOR: Pokud dárce vlastní jen podíl na nemovitosti, uveďte to ve smlouvě (třeba v označení dárce v úvodu). Pokud sice vlastní celou nemovitost, ale daruje jen nějaký podíl, je nutné uvést např. : „Dárce daruje podíl ve výši 1/2 na shora specifikovaných nemovitostech.“
• Výslovně napsat, že dárce daruje obdarovanému ve smlouvě specifikovaný dar a obdarovaný dar přijímá. Pokud je obdarovaný jediný, pak přijímá do svého výlučného vlastnictví. Pokud je obdarováváno více osob, pak přijímají do svého podílového spoluvlastnictví (a je potřeba ve smlouvě uvést podíly, které každý z nich nabývá). Pokud darujete manželům nebo partnerům (od 1. 1. 2025 zákon používá pojem „společné jmění“ nejen pro manžele, ale i pro registrované partnery), můžete darovat jak do jejich společného jmění, tak každému zvlášť podíl do výlučného vlastnictví.
• Smlouvu datovat a podepsat.

Ve smlouvě mohou být i další ustanovení:

• Důvod pro osvobození daru od daně z příjmů (například uvedení, že obdarovaný je synem dárkyně). Není to povinné, ale finančnímu úřadu i obdarovanému to v budoucnu ušetří dohledávání.
• Podrobnější popis nemovitostí a jejich vybavení, pokud je součástí daru a chcete ho mít ve smlouvě výslovně uvedené.
• Ujednání o předání nemovitosti, přepisu energií apod.
• Případná existující zatížení nemovitosti — zástavní právo, věcné břemeno, nájemní smlouva, předkupní právo.
• Služebnost doživotního užívání nebo výměnek pro dárce. Jde o poměrně časté ujednání v situaci, kdy nadále v nemovitosti zůstává dárce bydlet a jen takto si bezpečně zajistí, že tam bude bydlet i v případě, kdy by se v budoucnu vlastník nemovitosti změnil.
• Předkupní právo pro dárce, zákaz zcizení a zákaz zatížení nemovitosti po dobu života dárce (nebo jinou sjednanou dobu) bez souhlasu dárce. Dárci to umožní kontrolu nad dalším osudem nemovitosti.
• Situace, kdy má dárce nárok na vrácení daru (viz vzor darovací smlouvy).

ZÁPIS ZMĚNY VLASTNÍKA V KATASTRU NEMOVITOSTÍ

K účinnosti darování (a tedy skutečné změně vlastníka) nestačí jen uzavřít darovací smlouvu. Je potřeba ještě podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch obdarovaného do katastru nemovitostí.

Návrh vyplníte přímo v interaktivním formuláři, zabere to pár minut. Pozor, nyní se do návrhu vyplňuje i údaj o státním občanství všech účastníků.

• Přílohou návrhu musí být 1 vyhotovení darovací smlouvy s ověřenými podpisy (nebo musíte toto vyhotovení smlouvy podepsat přímo před úředníkem, jak je uváděno výše). Pokud chcete návrh podávat v elektronické podobě, tj. posílat přímo přes aplikaci katastru nemovitostí anebo datovou schránkou, je nutné ověřeně podepsanou smlouvu převést (zkonvertovat) do elektronické podoby. Zajistí to pro vás jednoduše na Czechpointu. Podrobný postup pro elektronické podání je velmi dobře popsaný přímo tady na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Zajímat vás budou zejména body 4 až 6.

• Podání návrhu je zpoplatněno správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. V případě elektronického podání je 20% sleva a poplatek tak činí pouze 1.600,- Kč.
• Pokud návrh podáváte osobně na katastrálním úřadu (pracovišti), můžete poplatek zaplatit přímo na místě hotově nebo kartou nebo si nechat vytisknout podklady k platbě a zaplatit v klidu doma bankovním převodem. Při podání poštou nebo online uhradíte poplatek převodem. Po podání vidíte podklady pro platbu včetně QR kódu přímo v aplikaci katastru nemovitosti na stránce probíhajícího řízení. Když v návrhu na vklad vyplníte svůj e-mail, pošle vám úřad podklady pro platbu e-mailem. Jinak datovou schránkou (máte-li zřízenou) nebo poštou.

Návrh se podává u katastrálního pracoviště, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Adresu příslušného úřadu vidíte i přímo na návrhu na vklad nahoře na 1. straně.

Plomba a 20denní ochranná lhůta

Po podání návrhu na vklad katastr nemovitostí nejpozději následující pracovní den vyznačí u nemovitosti tzv. plombu a běží 20denní ochranná lhůta. Účelem této lhůty je dát skutečnému vlastníkovi prostor zareagovat, pokud se proti jeho vůli pokusil někdo s jeho nemovitostí nakládat na základě zfalšovaných dokumentů.

Co to znamená v praxi:

• Zápis vkladu může být povolen nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o plombě.
• Pokud je všechno v pořádku a žádné námitky nepřijdou, katastrální úřad po uplynutí ochranné lhůty vklad povolí a provede. Celková doba od podání návrhu po zápis se v praxi pohybuje kolem 21 až 30 dnů.

Pokud vlastníkovi přijde od katastru informace o vyznačení plomby a o probíhající změně ví (sám podepsal darovací smlouvu), nemusí na něj reagovat. Pokud o převodu neví a nesouhlasí s ním, je nutné se v ochranné lhůtě ozvat katastru s námitkou.

KDY MÁ DÁRCE NÁROK NA VRÁCENÍ DARU?

Dárce může dar odvolat. Podle aktuálně účinného občanského zákoníku může odvolat dar buď pro nouzi (to je novinka oproti dřívější úpravě) anebo pro nevděk.

ODVOLÁNÍ DARU PRO NOUZI

Dárce může dar odvolat a požadovat jeho vrácení obdarovaným anebo zaplacení obvyklé ceny daru v případě, že se po darování dostal do takové situace, že nemá prostředky na svoji nutnou výživu nebo nutnou výživu osoby, kterou je povinen živit (typicky nezletilé dítě).

• Je tedy zřejmé, že to neplatí pro situaci, kdy už v době darování v takové nouzi dárce byl a přesto dar daroval.

• Neplatí to ani pro situaci, kdy se do nouze dárce dostal úmyslně nebo svojí hrubou nedbalostí (např. v důsledku hraní na automatech).

• Neplatí to ani pro situaci, kdy je obdarovaný v nouzi obdobně jako dárce.

ODVOLÁNÍ DARU PRO NEVDĚK

Tato možnost je časově limitovaná dobou 1 roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil. Pokud se o ublížení (které v tom případě zjevně nebude v podobě fyzického ublížení dárci) dozví dárce později, může dar odvolat do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. Dědic dárce může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od smrti dárce.

A co se rozumí nevděkem?

Je to každá situace, kdy ublížil obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že tím zjevně porušil dobré mravy. Obdobně to platí i pro případ takového ublížení osobě dárci blízké.

JAK DAR ODVOLAT (ODSTOUPIT OD DAROVACÍ SMLOUVY)?

Vždy písemně. Odvolání doručit obdarovanému (posílejte doporučeně, s dodejkou) a jasně specifikovat důvody. Pokud obdarovaný vezme odvolání daru na vědomí a je ochoten ho vrátit, je nutné ještě podepsat společné prohlášení a to jako přílohu podat s návrhem na zápis změny vlastníka na příslušný katastrální úřad.

Pokud se obdarovaný brání resp. odmítá vrátit dar nebo poskytnout součinnost pro zápis změny v katastru nemovitostí, nezbyde než se s takovou situací buď smířit anebo se obrátit na soud. Bohužel řešení soudní cestou je častější (a poměrně zdlouhavé). Situace ovšem nemusí být vůbec jednoznačná a často se dárce domáhá vrácení daru i v situaci, kdy na to nárok nemá. V podobných sporech klienty dlouhodobě zastupuji. V těchto záležitostech rozhodně minimálně konzultaci, ale spíše přímo právní zastupování advokátem opravdu doporučuji.

PŘEDKUPNÍ PRÁVO

Od 1.7.2020 už neplatí, že by spoluvlastníci (je-li nemovitost ve spoluvlastnictví) měli předkupní právo. Proto odpadá povinnost nabídnout podíl, ke kterému jste uzavřeli darovací smlouvu, k odkupu ostatním spoluvlastníkům.

Výjimkou jsou situace zakotvená v § 1124 občanského zákoníku:

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

A pak ještě pozor na situaci, kdy jde o dům na pozemku, kdy dům vlastní jiný vlastník než pozemek, tam je také vzájemné předkupní právo. Předkupní právo může být sjednané i ve smlouvě, proto určitě předem zkontrolujte aktuální stav v katastru nemovitostí, zda daná nemovitost není nějakým smluvním předkupním právem zatížená.

DAROVÁNÍ A DAŇ Z PŘÍJMŮ (A OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMŮ)

Již od roku 2014 nemáme v ČR darovací daň. Darování (resp. nabytí bezúplatného prospěchu) podléhá dani z příjmů. Ovšem pro poměrně širokou skupinu obdarovaných se uplatní osvobození od daně z příjmů.

U fyzických osob najdete příslušné ustanovení v zákoně o daních z příjmů v § 10 odst. 3 písm. c). A z toho nejčastější bude jeden z následujících případů darování:

• od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, (POZOR, NENÍ TU např. švagr, švagrová!)

• od osoby, se kterou poplatník (obdarovaný) žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Oznamovací povinnost u darů nad 5 milionů korun

I když je dar osvobozen od daně z příjmů, vzniká podle § 38v zákona o daních z příjmů povinnost oznámit ho finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesahuje 5 000 000 Kč.

Oznámení podává obdarovaný ve stejné lhůtě jako daňové přiznání za rok, v němž dar přijal (tj. zpravidla do 1. dubna, resp. 1. května (při elektronickém podání) následujícího roku, případně do 1. července, pokud podává přiznání daňový poradce ). Oznámení obsahuje výši příjmu, popis okolností nabytí a datum, kdy příjem vznikl. Lze ho podat na nepovinném tiskopisu Ministerstva financí nebo volnou formou (písemně i elektronicky).

Sankce za nesplnění oznamovací povinnosti rozhodně nejsou symbolické: 0,1 % z hodnoty neoznámeného příjmu při dobrovolném podání po lhůtě, 10 % pokud poplatník splní povinnost až po výzvě, a 15 % pokud nesplní ani v náhradní lhůtě.

VZOR JEDNODUCHÉ DAROVACÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST

Pokud potřebujete jednoduchý vzor pro běžné rodinné darování bez složitějších ujednání, můžete si ho stáhnout tady. Vzor je vhodný pro situace, kdy:

• darujete celou nemovitost (ne podíl oddělený geometrickým plánem),
• nesjednáváte výměnek ani služebnost doživotního užívání,
• darujete v rámci nejbližší rodiny (osvobození od daně).

Pro složitější případy doporučuji smlouvu na míru,viz dále.

Vypracování smlouvy na míru, konzultace i zastoupení v soudním sporu:

Pokud potřebujete řešit složitější případy, např. darování s výměnkem nebo služebností doživotního užívání, darování části pozemku odděleného geometrickým plánem, kombinace darování s předkupním právem nebo zákazem zcizení a zatížení nebo „jen“ nechcete smlouvu dělat ze vzoru sami, ráda vám smlouvu připravím na míru a zajistím vše potřebné pro zápis do katastru nemovitostí.

Zadání případu i zaslání hotové smlouvy včetně návrhu na vklad standardně zvládáme na dálku po celé ČR. Pokud preferujete osobní setkání s ověřením podpisů, je to možné u mě v kanceláři. Vyhotovení je rychlé (už do 3 dnů) a ceny jsou pevně stanovené předem, žádné překvapení.

Více o kompletní nabídce právních služeb v oblasti nemovitostí najdete na stránce Nemovitosti.